Σάββατο, 9 Οκτωβρίου 2010

Ακίνητα

Η φούσκα των ακινήτων στην Ελλάδα έχει επισημανθεί από τις αρχές του 2007 αν και για μεγάλο χρονικό διάστημα τόσο οι κατασκευαστές, οι μεσίτες αλλά και τα ΜΜΕ σωπούσαν ποντάροντας στην ανάκαμψη. Η Φούσκα ορίζεται αφενώς απο την υπερπληθώρα διαμερισμάτων και αφετέρου απο τις εξωφρενικές τιμές για το επίπεδο των εισοδημάτων του Μέσου Έλληνα υποψήφιου αγοραστή. Ορισμένοι τραπεζίτες κυνηγώντας υπερκέρδη έπεσαν και αυτοί στην παγίδα παρέχωντας δανεισμό πολλαπλάσιο σε αυτό που αντιστοιχεί στο εισόδημα των αιτούντων τα δάνεια. Παραταύτα για τα επόμενα τριά χρόνια 2007-2008-2009 δεν παρατηρήθηκε πτώση των τιμών, θα έλεγα μηδενική πτώση τιμών, ούτε κατ' ελάχιστον. Αυτό όμως δεν σημαίνει πως πραγματοποιήθηκαν πράξεις πώλησης, αντιθέτως, συσσωρεύοντας έτσι ακόμα μεγαλύτερο αριθμό άπούλητων κατοικιών. Οι λόγοι γνωστοί, ο μέσος Έλληνας κατασκευαστής δεν είχε ανάγκή να "σκοτώσει" τα ακίνητα του και έτσι τηρούσε στάση αναμονής. Ο υποψήφιος αγοραστής είτε δεν είχε τα χρήματα να αγοράσει, είτε δεν μπορούσε πλέον να εξασφαλίσει δανεισμό, είτε είχε την προσδοκία της πτώσης των τιμών. Τους τελευταίους 10 μήνες η χώρα βιώνει μια πρωτοφανή οικονομική δυστοκία που όμοια δεν έχει ζήσει εδώ και 2-3 γενιές. Το σίγουρο είναι πως έχουμε μπει σε μια περίοδο ύφεσης η οποία θα διαρκέσει πολλά χρόνια. Αυταπατώνται όσοι νομίζουν πως σε 3 ή 4 εξάμηνα όλα θα είναι πάλι ρόδινα. Οι σοβαρές αναλύσεις δείχνουν πως η ύφεση ίσως διαρκέσει αρκετά χρόνια (10 με 15). Πάρόμοια ύφεση έχουν περάσει στο παρελθόν και άλλες χώρες, και πολύ πιο προηγμένες από την δική μας, και καλό θα ήταν να μελετήσουμε το παράδειγμα τους. Όσον αφορά το κομμάτι της κτηματαγοράς δεδομένου των συνθηκών, δηλαδή πως α) στα τρια χρόνια που οι κατασκευαστές άντεξαν να μην πουλούν δεν ήρθε η άνοιξη και μάλλον θα απαιτηθούν πολλά ακόμα χρόνια ανάκαμψης, β) το εισόδημα του μέσου αγοραστή έχει πληγεί βάναυσα, γ) τα ακίνητα ήταν ήδη πανάκριβα (φούσκα) για το βιωτικό επίπεδο του Μέσου Έλληνα, δ) Νέα κυβερνητικά μέτρα ανακοινώνονται, π.χ. ο ΦΠΑ αυτοπαράδωσης που θα επιβαρύνει τους κατασκευαστές για ακίνητα που η οικοδομική τους άδεια ξεπερνά την πενταετία (δλδή ακίνητα με οικοδομική άδεια του 2006, αν δεν πουληθούν ως το τέλος του 2010, οι κατασκευαστές θα επιβαρυνθουν με το κόστος του ΦΠΑ) - Άρα και με νόμο πλέον τελειώνει η προσφιλής συνήθεια των κατασκευαστών να αναμένουν και να μην πουλούν τα ακίνητα τους, όλα αυτά μαζί λοίπόν αναμένεται να μορφοποιήσουν ένα εκρηκτικό περιβάλλον στην κτηματαγορά που δεν αποκλείει, αλλά μάλλον συνιστά πως θα δούμε μια απότομη και βάναυση κατρακύλα των τιμών των ακινήτων. Το που θα σταματήσει η κατηφόρα κανείς δεν το γνωρίζει. Η ίδια η αγορά θα προσαρμοστεί ανάλογα. Είναι απίστευτο το παράδειγμα της Ιαπωνίας η οποία πέρασε μια τεράστια κρίση στην κτηματαγορά, (δηλαδή Φούσκα στις τιμές και υπερπληθώρα ακινήτων) όπου οι τιμές των ακινήτων το 2008 ήταν ίδιες με αυτές του 1988, έχωντας κάνει μια τεράστια φούσκα το 1998. Φανταστείτε δηλαδή να πουλείται στην Αθήνα διαμέρισμα 100 τ.μ. το 2008 στην τιμή των 45.000 Ευρώ, όσο δηλαδή περίπου έκανε το 1988, η τιμή του οποίου το 1998 είχε εκτιναχθεί στα 200.000 Ευρώ. Το ξεφούσκωμα στην Ιαπωνία ήταν Βιαίο, απότομο και ακραίο. Δεν ισχυρίζομαι πως το ίδιο θα συμβεί και στην Ελλάδα, αναμφίβολα όμως θα δούμε μια τεράστια πτώση των τιμών το επόμενο διάστημα της παρατεταμένης ύφεσης που θα διανύσουμε η οποία πιθανόν να ξεπεράσει και το όριο του κέρδους των κατασκευαστών (ήδη σε ορισμένες περιοχές η πτώση είναι τεράστια). Πιθανότατα δηλαδή, και με αφορμή το Ελληνικό φαινόμενο της τεραστιας τιμής των οικοπέδων, οι κατασκευαστές που θα καθυστερήσουν να αντιληφθούν τι ακριβώς επέρχεται, πιθανότατα θα αναγκαστούν να πουλήσουν στο μέλλον ακόμα και με ζημίες.

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου